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國信房地產信息網
深圳(樓盤)一手住宅均價連續13個月下跌瞭,但這真的不重要。嚴格限價換來的下跌,其實隻表達瞭政府部門對控制房價的態度。
過去短短一個月裡,深圳二手房報價大幅下降,甚至比過去12個月新房累計降幅還大。其中鹽田區降幅高達7%,羅湖和龍華也超過5%。
這意味著業主的心態正在松動,逐漸動搖保持房價穩定的基石。或許這才是真正要命的數據。
1
二手價格才是房價“晴雨表”
根據規土委發佈的數據,今年10月,深圳一手住宅成交2792套,環比微漲2%,同比上漲7%;成交均價54288元/平方米,同比下跌2.38%。
在2016年9月創出61600元/平方米的歷史最高值之後,深圳一手住宅價格已經連續下跌13個月,累計下跌7312元/平方米,累計跌幅12%。
圖片來源:房屋屋
然而,累計下跌的7312元,事實上有將近6000元是去年10月單月下跌的結果,其後的12個月中,深圳一手住宅均價隻跌瞭1323元/平方米,跌幅僅2%。
那個神奇的月份發生瞭什麼?2016年10月4日,深圳出臺“深八條”,內容涉及土地供應、銀行信貸、安居房和保障房建設、預售等多個方面。半年內,深圳兩次出臺新政,一次大幅壓縮瞭成交量,另一次終於控制住瞭價格。
政策出臺後,房價立即大跌。在新房嚴格限價的背景下,一手住宅價格其實隻是一個“風向標”,我們能夠從中讀出的,主要是政府部門對於房價的態度。而真正能夠體現房價漲跌情況的“晴雨表”,還是二手住宅的價格。
圖片來源:房屋屋
由此圖可以看出,在深圳一手住宅價格一路平穩微跌的時候,二手房價格還在上漲,雖然漲幅逐漸收窄,但終於在2017年6月-7月時趕超瞭一手房的房價,再次形成瞭“一二手房價倒掛”的局面。類似的現象,在之前幾次調控導致的房價震蕩期都曾經出現。
2
超過6成二手房下調報價
一手房受限價影響而長期橫盤,二手房價漲幅收窄但仍在上升,所以深圳房價真的下跌瞭嗎?或者真的要下跌瞭嗎?
在最直觀的房價之外,我們還需要其他指標來預判房價的走勢。
最近幾個月以來,真正在下跌的,是二手房業主的報價。
各區二手住宅報價跌幅(10.2-11.5)
區域
羅湖
福田
南山
鹽田
寶安
龍崗
龍華
二手住宅報價跌幅
5.7%
2%
1.9%
7%
3%
4.7%
5.4%
數據來源:中原地產
據中原地產統計,自10月黃金周至今的5周中,全市各區二手住宅報價普遍下跌。5周中,隻有福田、南山和寶安曾經出現過小幅的上漲,但最終也被大勢抹平,隻是總體跌幅小瞭一些而已。
其中,羅湖、鹽田和龍華的報價跌幅均在5%以上,換言之其平均降價幅度已超過1000元/平米,接近甚至超過過去12個月以來深圳新房的總降幅。
此外,在全部二手住宅中,過去5周內報價下跌的比例始終在60%以上,說明報價下調不是個例,而是多數業主做出的普遍選擇。
數據來源:中原地產深圳7區上周二手房報價全面下跌
據瞭解,近期首先開始降價離場的是少部分投資客。這批投資客要麼因為資金緊張而不得不出售手頭的房源,要麼已經在過去兩年的暴漲中獲得瞭重組的利潤,可以借當前房價橫盤的時機大筆套現,或者更換手中的籌碼。
部分有改善需求的業主,可能已經掛牌許久,甚至早就看好瞭想要入手的房源,但卻遲遲無法為手頭的房子找到下傢,隻好進一步降低報價吸引購房者。
當購房者的觀望意願越來越強烈時,剩下的一些真心想要出手的業主,也不得不降低報價,以期在市場中占得先機。
此外,近期銀行房貸利率普遍上浮,銀行放款速度也變得更慢,都讓二手房業主的心態不再強勢,不少業主紛紛主動聯系中介降低報價。
業主的報價變化反映瞭其心態的變化,房價橫盤日久,政策和輿論的雙重打壓。業主心態的微妙改變,或許也是對房價構成重大影響的關鍵因素之一。
[ END ]
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文章來源:微信公眾號Q房地產頻道
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份數 |
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食材/部位 |
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二手住宅報價跌幅
5.7%
2%
1.9%
7%
3%
4.7%
5.4%
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